Nueva Ley de Aprovechamientos por Turnos

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29-04-2012

Nueva ley de aprovechamientos por turno: una oportunidad para que los empresarios se reconcilien con los consumidores.

Hace escasamente un mes, el 16 de marzo de 2.012, entró en vigor la nueva regulación del derecho de aprovechamiento por turno surgiendo así una excelente oportunidad para que el sector se reconcilie con sus maltratados clientes.

Un enorme número de ellos llegaron a ser titulares de estos derechos gracias a técnicas de comercialización claramente abusivas diseñadas a propósito para impedir la reflexión antes de la compra, por no hablar de la ocultación expresa de la verdadera naturaleza del bien adquirido y las obligaciones (de por vida) que conlleva su titularidad. De esta forma se llegó a la situación actual en la que el derecho de aprovechamiento por turno, en opinión de muchas víctimas del sistema, presenta tres características:

1º) Su utilidad es nula porque los titulares no pueden o no desean pasar el resto de su vida yendo de vacaciones (por ejemplo la primera semana de noviembre) al mismo apartamento de la misma localidad.

2º) Las cuotas de mantenimiento o comunidad son altísimas y en constante crecimiento.

3º) El valor de venta del derecho es nulo porque es muy difícil convencer a alguien para que compre este tipo de producto desde que el legislador, habiendo constatado el fraude generalizado, obliga a informar exhaustivamente al comprador para que sepa donde se está metiendo y lo que le va a costar año tras año (quedaron atrás los tiempos en los que se asalta en las playas a los incautos para llevarles a algún sitio donde lavarles el cerebro).

Los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno nunca fueron informados debidamente de las características del bien que adquirían ni sospechaban del crecimiento abusivo de las cuotas de mantenimiento que tendrían que sufragar de por vida. En muchos casos, cuando la sociedad promotora o el Complejo les vendía el derecho, también le hacía firmar una delegación de voto a su favor para ser representados en las juntas de usuarios y así no tener que asistir a las reuniones. Pero los compradores, al delegar su voto al mismo Complejo o a una filial, no tuvieron en cuenta que sus representantes serían los mismos administradores y gestores de los servicios pagados por los representados. Resultado: los administradores de los complejos se fijan ellos mismos unos honorarios y costes de mantenimiento desorbitados que se aprueban sin obstáculo por la mayoría de los votos que ellos mismos representan o poseen en nombre propio.

El negocio para el Complejo es redondo. Aparte del hecho de que los edificios son 30 años más viejos que cuando se inició el sistema y exigen una mayor inversión en cuidados, reparaciones, etc.

Por tanto, muchos de los propietarios de aprovechamientos por turno se ven atrapados en una situación de la que desean salir desesperadamente. Tienen que hacer frente a unas altísimas cuotas de comunidad que les son reclamadas judicialmente y cuyo impago tiene muy poca defensa, y todo es a cambio de un apartamento que les está prohibido utilizar mientras no paguen, o que disfrutan muy limitadamente (sólo una semana concreta y sólo en un complejo concreto) pero que conlleva unas graves obligaciones (pagar de por vida todas las cuotas de mantenimiento, gastos, reposición, derramas, honorarios de gestión, etc.).

¿Cuál es la solución?. ¿Cómo puede el titular de un aprovechamiento por turno deshacerse de su semana?.

En principio debe transferirla por alguno de los medios válidos en derecho. No puede decir simplemente “ahí lo dejo, no lo quiero más” porque aunque renuncie a seguir utilizando la semana, seguirá teniendo la obligación de pagar las cuotas disfrute o no disfrute del derecho por la razón que sea.

La primera opción evidente es tratar de venderlo. Sin embargo, por desgracia, la transmisión mediante la venta no es posible hoy en día. No existe un mercado de segunda mano donde haya compradores dispuestos a pagar por este producto. Hace años sí existió esa posibilidad y surgieron muchas empresas intermediarias dedicadas a poner en contacto vendedores con posibles compradores. Pero, conforme los edificios y complejos aumentaban las cuotas de mantenimiento y gestión, también disminuía paulatinamente el valor de la semana y eso redundaba en menos compradores interesados. Así que los precios de compraventa fueron cayendo hasta llegar al completo colapso del sistema: nadie quiere pagar para adquirir un derecho de aprovechamiento por turno de segunda mano en edificios antiguos, con cuotas de mantenimiento y gestión de los turnos altísimas y de por vida, a cambio del disfrute de la misma semana fija en la misma localidad.

Pero, si alguien necesita transferir algo y nadie está dispuesto a pagarlo, tendrá que pensar en regalarlo, sin embargo, la transmisión mediante donación o cesión gratuita también se esfumó conforme aumentó el número de transmitentes desesperados que no encontraban adquirentes interesados en recibir gratis un producto que tiene unas cargas económicas futuras de por vida y crecientes.

Así llegamos al punto que muchos de los titulares de los derechos perciben como la culminación del engaño y del fraude en el que se han visto inmersos: pagaron por adquirirlos y tienen que volver a pagar por deshacerse de ellos. Es la tendencia actual. El eventual adquirente del derecho o semana de segunda mano cobrará si cree que el valor de las cargas futuras que gravitan sobre el bien que va a adquirir son superiores al valor del propio bien. Para el transmitente no es una opción agradable, tener que pagar para que alguien adquiera un derecho, salvo que lo contemple desde otra perspectiva: no está pagando para que alguien adquiera un derecho suyo, sino para que alguien se subrogue en una obligación suya. Y en determinadas semanas, apartamentos, complejos o localidades, tampoco será fácil encontrar a ese cesionario que asuma obligaciones futuras a cambio de percibir ahora una cantidad. Sólo tiene que pensar en el uso que le va a dar y echar cuentas y comparar el precio percibido con lo que gastará en cuotas de mantenimiento futuras. Salvo que ese adquirente esté actuando con la única intención de ganar un dinero fácil subrogándose en unas obligaciones que nunca piensa cumplir. Sería un fraude ilegítimo e inadmisible en derecho porque, en mi opinión, por muy criticable que sea la gestión, honorarios y cuotas de mantenimiento fijados por los complejos, están amparados por la ley, lo que no se puede decir de quien cobra por asumir unas cargas que no pretende satisfacer nunca.

No obstante, existe otra posibilidad a considerar:

En muchas ocasiones los titulares de los derechos han dejado de pagar durante años las cuotas de mantenimiento, tanto por su elevado importe como por la sensación de estar pagando por un servicio caro que no se utiliza nunca. Por eso puede surgir la oportunidad de negociar con la Comunidad, Edificio o Complejo, a fin de que ellos mismos adquieran o recuperen la semana o derecho a cambio de cobrar todas las cuotas atrasadas. De esta forma el Complejo también podría consolidar el pleno dominio de muchos apartamentos reconciliándose con unos usuarios descontentos y defraudados. Sin embargo, muchos Complejos son reacios a aceptar esta opción porque significa una pérdida de sabrosas cuotas futuras que, no lo olvidemos, no sólo sirven para satisfacer gastos de mantenimiento, sino elevadísimos honorarios de Administración de los servicios prestados.

En este último caso, los consumidores que deseen deshacerse de su semana o aprovechamiento por turno y que no encuentren adquirente dispuesto a asumirlo, ni gratis ni cobrando, y tampoco su Complejo les permita salir del régimen percibiendo las cuotas atrasadas, sólo les queda asociarse y luchar contra los gastos de gestión y mantenimiento abusivos o intentar que el legislador modifique el régimen permitiendo que se extinga voluntariamente en un plazo razonable.